Nya bolåneregler 2026 – kontantinsats och amorteringskrav

Kort svar: sedan den 1 april 2026 kan ett nytt bolån vid bostadsköp uppgå till 90 % av bostadens värde, vilket sänker minsta kontantinsats till 10 %. Det extra amorteringskravet för lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten har tagits bort. De vanliga kraven på 1 eller 2 % amortering utifrån belåningsgrad finns däremot kvar.

Reglerna före och efter 1 april 2026

Amorteringskravet som finns kvar

Den lagstadgade miniminivån styrs fortfarande av belåningsgraden:

• Över 70 %: minst 2 % av det högsta kreditbeloppet efter senaste värderingen per år.
• Över 50 % och högst 70 %: minst 1 % per år.
• Högst 50 %: inget lagstadgat minimikrav enligt belåningsgradsregeln.

Procentsatsen beräknas inte automatiskt på den kvarvarande skulden. Kontrollera bankens amorteringsunderlag och eventuella övergångsregler. Se lagen om begränsning av bostadskrediter, 7 §. Jämförelsen nedan antar att pris och bankens marknadsvärde är lika och bortser från det tidigare extra skuldkvotskravet.

Banken kan ändå ställa hårdare amorteringsvillkor efter sin kreditprövning. Reglernas maxgränser är alltså inte ett löfte om hur mycket du får låna.

Exempel: bostad för 3 miljoner kronor

Om banken accepterar maximal belåning blir skillnaden:

Den lägre kontantinsatsen frigör 150 000 kr men innebär samtidigt 150 000 kr mer i skuld. Vid 3,5 % ränta ökar den första månadens ränta med cirka 438 kr före ränteavdrag, och den obligatoriska amorteringen blir cirka 250 kr högre per månad. En lägre tröskel in på bostadsmarknaden betyder alltså inte en lägre boendekostnad.

Det skärpta amorteringskravet är borttaget

Tidigare behövde hushåll vars bolån översteg 4,5 gånger den sammanlagda bruttoårsinkomsten amortera ytterligare 1 % per år. Den delen av kravet är borttagen från 1 april 2026.

På ett lån på 4 miljoner kronor motsvarar en procentenhet cirka 3 333 kr per månad. Om lånet samtidigt har en belåningsgrad över 70 % återstår dock grundkravet på 2 % per år.

För ett befintligt lån upphör det tidigare extra villkoret inte nödvändigtvis automatiskt. Regeringen anger att låntagaren behöver komma överens med banken om en villkorsändring.

Nya gränsen för tilläggslån

Vill du utöka ett befintligt bolån, exempelvis för en renovering, får den totala belåningsgraden efter tilläggslånet normalt vara högst 80 %. Det är en annan gräns än 90-procentstaket vid själva bostadsköpet.

Omvärdering av bostaden för att skapa nytt låneutrymme omfattas dessutom av femårsregeln. Tidigare omvärdering kan vara möjlig efter en avsevärd värdeförändring som beror på något annat än den allmänna prisutvecklingen, men banken avgör hur underlaget bedöms.

Bankens kreditprövning gäller fortfarande

Även med 10 % kontantinsats måste hushållet klara bankens kreditprövning. Banken bedömer bland annat inkomster, andra lån, hushållskostnader och om ekonomin klarar en högre kalkylränta. Därför kan ett hushåll få låna mindre än 90 % trots att lagen tillåter nivån.

Räkna på kostnaden – inte bara kontantinsatsen

Jämför månadskostnad, amortering, ränteavdrag och hur skulden utvecklas i vår bolånekalkylator. Testa gärna flera räntor i stället för att bara använda dagens nivå. Läs även vår guide om bunden och rörlig bolåneränta.

Sammanfattning

• Minsta kontantinsats vid ett nytt bostadsköp kan vara 10 %.
• Det inkomstbaserade extra amorteringskravet är borttaget.
• Amortering på 1 eller 2 % utifrån belåningsgrad finns kvar.
• Tilläggslån får normalt inte föra belåningsgraden över 80 %.
• Bankens kreditprövning kan ge ett lägre låneutrymme än lagens maxgräns.

Källor: Regeringen och Finansinspektionen.